Steuerfalle Sonderabschreibung bei Ersatzneubauten
Sonderabschreibung
Zur Förderung des Mietwohnungsbaus wartet der Steuergesetzgeber mit gesonderten Abschreibungsätzen auf. Nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 % zusätzlich zur regulären Abschreibung in Anspruch genommen werden. Die Sonder-AfA ist an im Gesetz genannte besondere Voraussetzungen geknüpft, unter anderem müssen neue und bisher nicht vorhandene Wohnungen angeschafft oder hergestellt werden. Darüber hinaus ist die AfA-Bemessungsgrundlage auf bestimmte Anschaffungs- und Herstellungskosten limitiert.
Ersatzneubauten
An der Voraussetzung der Schaffung neuer und bisher nicht vorhandener Wohnungen fehlt es nach Auffassung des Finanzgerichts (FG) Köln (Urteil vom 12.9.2024 1 K 2206/21), wenn eine Alt-Immobilie abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird. Im Urteilsfall hatten Steuerpflichtige ein vermietetes Einfamilienhaus (Baujahr 1962) abgerissen und durch ein neues ersetzt. Für die Herstellungskosten des Neubaus wollten die Kläger Sonderabschreibungen nach § 7b EStG geltend machen. Das Finanzamt gewährte diese jedoch nicht.
Fazit
Steuerpflichtige, die lediglich vorhandenen Wohnraum durch neuen ersetzen, können die Sonderabschreibungen nicht geltend machen. Das Finanzgericht begründet die Entscheidung mit der vom Gesetzgeber mit dieser Sonder-AfA verfolgten Intention der Schaffung von neuem Wohnraum. Die Gewährung der Sonderabschreibung setzt damit nicht nur voraus, dass neue Wohnungen geschaffen werden. Es muss sich bei den neuen Wohnungen auch um bisher nicht vorhandene Wohnungen handeln. Bei der Auslegung der Schaffung bisher nicht vorhandenen Wohnraums ist nicht auf eine zeitliche, sondern auf eine quantitative Auslegung abzustellen.
Revision
Das FG-Urteil ist allerdings nicht rechtskräftig. Das Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof (BFH) hat das Aktenzeichen IX R 24/24.
Stand: 24. Juni 2025
Erscheinungsdatum:
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